Home staging

Si parla spesso di Home staging nella vendita immobiliare, tuttavia questa tecnica è adoperata solo da pochi, principalmente professionisti del settore immobiliare. Oggi vi parlerò dell'Home staging per la mia esperienza personale. L'Home staging altro non è che l'allestimento o la messa in scena di una casa, è una tecnica di marketing avanzata atta a mettere in risalto i pregi dell'immobile ed in secondo piano i difetti. In Italia è poco usata, tuttavia questo può costituire un vantaggio per chi è visionario e lungimirante, come lo sono io, e vuole dunque distinguersi dalla massa dando valore ad un prodotto ed adoperando quella che personalmente definisco una leva emozionale. Quando si lavora nel trading immobiliare, o flipping che dir si voglia, il concetto che si va a sviluppare non è comperare un immobile e vendere un immobile, ma comperare un immobile e vendere una emozione. Quando andiamo ad analizzare una previsione di ROI, a seguito della stesura del nostro business Plan economico, dovremo rapportarci ad un valore medio di vendita di immobili nella zona con caratteristiche simili. Tuttavia se si adopera una leva emozionale di questo genere sarà possibile definire il prezzo di vendita in considerazione delle quotazioni più elevate o di una via di mezzo tra il minimo ed il massimo. Molti pensano che l'home staging comporti una spesa aggiuntiva e per cui una vendita al netto più bassa, in realtà va considerato che ci sarà meno margine di trattativa su quell'immobile e si avrà una forza maggiore nel contrastare eventuali offerte, questo proprio perché si percepirà Maggiore interesse nel cliente che visita l'immobile. A questo scopo e per comprenderne molto meglio il risultato ho deciso di mettere in vendita un immobile di mia proprietà dopo la ristrutturazione, ho eseguito 60 visite dopodiché ho comunicato che l'immobile non era più in vendita ai potenziali acquirenti. Una volta fatto questo ho fatto passare 30 giorni, ho deciso di pubblicarlo con l'home staging fatto, ma mettendo nell'annuncio le foto precedenti con l'immobile vuoto. Il primo cliente che è entrato si aspettava di vedere la casa vuota così come l'ha vista nell'annuncio, era certamente interessato perché si trattava di una soluzione piuttosto esclusiva, tuttavia è arrivato con tutta la famiglia ed una volta aperta la porta gli ho lasciato esplorare casa, ha camminato per tutta la casa con la bocca aperta. Dopo quattro giorni è arrivato con una proposta di acquisto piuttosto coerente, tuttavia ho pensato di rifiutarla spostandola di €8000 e avvicinandola nuovamente al primo prezzo di vendita iniziale che ho pubblicato. Ma perché ho potuto fare questo? perché ho potuto raccogliere un feedback statistico dall' esperimento precedente e vedere l'emozione che nelle 60 visite precedenti non ho mai visto. Nel mio caso particolare ho sostenuto una spesa molto più bassa di €8000, ovvero inferiore ad un quarto di questa cifra, ciò mi ha dato la possibilità di innalzare con certezza il prezzo di quegli 8000€. Ancora una volta il concetto di valorizzazione ha vinto ed ancora una volta la vendita ha dimostrato che chi spende di più spende di meno se sa come fare, o meglio, chi spende di più guadagna molto di più. Avevo la certezza di quanto avrei speso per fare l'home staging e di quanto avrei guadagnato in più facendo l'home staging? Certo che no altrimenti invece di occuparmi di trading immobiliare mi troverei a svolgere un altro lavoro come ad esempio in posta a fare l'impiegato (senza nulla togliere a chi lo fa ma è un esempio), ma se ci occupiamo di questo allora dobbiamo metterci in gioco, e farlo con saggezza. Siccome ho deciso di sviluppare questo tipo di progetto, me ne sono fatto carico, ho eseguito uno studio della situazione specifica, ho analizzato le statistiche di mercato e ho deciso di giocarmi questa carta. Ho avuto ragione? Si Se non avesse funzionato sarei andato in perdita? No, perché si tratta di una piccola spesa che non cambia molto sul netto per difetto ma lo può cambiare in maniera decisiva per eccesso. Avrei ottenuto pur sempre un guadagno leggermente inferiore mentre invece nel caso di specie ho avuto un guadagno decisamente superiore. Spero di esservi stato utile raccontandovi questa mia esperienza e se avete ulteriori domande da farmi potete scrivere a criniti.consulting@creditocase.it. Buoni affari a tutti! Alessandro Criniti