Il Trading Immobiliare

Esistono diverse alternative d'investimento più o meno sicure, e chi non è appassionato di borsa ma desidera in qualche modo far fruttare i propri soldi, può puntare ad una soluzione allettante chiamata "Trading Immobiliare". Tanto per intenderci, si tratta di una tipologia di investimento che punta non solo sull’acquisto di un immobile a prezzo conveniente, ma anche sulla successiva valorizzazione e conseguente rivendita. La reintroduzione sul mercato, deve però puntare ad un plusvalore, derivante magari da un'opera di ristrutturazione anche minimale. Per capire bene cos'è e soprattutto come funziona è obbligatorio approfondire i dettami di ogni regola, procedure burocratiche, in modo da ricadere il più delle volte in scelte accettabili, senza mai (o quasi) dover subire perdite.

Definizione di base

Il termine “Trading Immobiliare” si riferisce all'atto di acquisto immobiliare per fini squisitamente commerciali (si pensi all'affitto o alla vendita). Queste proprietà non vengono utilizzate per scopi privati. L'obiettivo primario di un investimento in ambito immobiliare è ottenere un rendimento maggiore rispetto all'esborso iniziale, mediante la cessione a uno o più terzi del bene acquistato. Questo tipo di investimento prevede l'acquisto di interi complessi o singoli appartamenti destinati ad uso commerciale e che possono essere rivenduti ad acquirenti privati ​​o pubblici.

Come funziona

Quando si avvia un'attività come Consulente di Trading Immobiliare, dall'acquisto di un immobile è importante creare un margine positivo di profitto. Ciò si può fare solo acquistando una casa a un prezzo basso e rivendendola a prezzo più alto. Il prezzo deve essere tale da coprire la spesa iniziale, tasse e spese di cessione per cui dalla somma totale deve derivare da un guadagno, solo così si può dire che si è realizzato effettivamente un ottimo trading immobiliare. I Consulenti di Trading, acquistano immobili da aste giudiziarie, oppure a scatola chiusa tramite vendite private. In alternativa, possono essere costruiti da imprese che poi rivendono i progetti completati. In tale contesto, è necessario studiare le leggi e i meccanismi legati al commercio immobiliare. Ciò implica però la necessità di avvalersi di avvocati e commercialisti, ingegneri e geometri, perché acquisire un immobile per poi rivenderlo adeguatamente implica un certo livello di conoscenza e competenze utili a realizzare:

• Lo studio della zona/fattibilità
• L'acquisizione
• La ristrutturazione
• La commercializzazione/vendita

La premessa per una buona operazione di Trading Immobiliare

Quali sono quindi le premesse per realizzare efficaci e valide operazioni immobiliari?

Alcune pratiche preliminari sulle quali focalizzarsi prima di addentrarsi in un progetto, potremmo qui riassumerle:

• Localizzazione della zona di investimento: è importante concentrarsi su una zona specifica, osservandone attentamente ogni variabile (ad esempio i prezzi, la concorrenza, le infrastrutture presenti, i servizi annessi, la media della domanda e dell'offerta).
• Individuazione di un immobile a “sconto”: le occasioni sul mercato sono innumerevoli. Il patrimonio immobiliare è saturo di immobili invenduti o addirittura dismessi tra i quali si potrebbe individuare la giusta occasione. Naturalmente, minore sarà il prezzo di acquisto, maggiore sarà il rendimento dell'operazione.
• Valutazione del potenziale: in questo lavoro è necessario riuscire a vedere ciò che altre persone non vedono e immaginare il potenziale di immobili apparentemente inappetibili. E' importante che l'affare sia trattato con distacco, mettendo da parte ogni impressione personale e ignorando i suggerimenti dei non esperti.
• Collaborazione con Agenzie a Amministratori: facendo sinergia con gli agenti immobiliari e amministratori di condominio, si potrà accedere ad occasioni prima di chiunque altro. Pertanto, collaborazione e disponibilità, rappresentano potenzialmente l'occasione per avviare una o più trattative.
• Imparzialità di valutazione: ascoltare a prescindere i punti di vista dei non addetti ai lavori può essere molto deleterio, il consiglio di un esperto può essere invece vitale e prezioso. Bisogna valutare i rischi, i vantaggi e comprare di conseguenza, sfruttando le conoscenze tecniche in pancia e le proprie capacità.
• Monitoraggio della concorrenza: carpire il mestiere attraverso l'esperienza degli "avversari", ha i suoi vantaggi. Individuare i migliori professionisti del settore seguendone tutte le strategie, aiuta a capitalizzare i metodi di gestione di un’operazione immobiliare.

Uno studio di fattibilità coerente

Lo studio di fattibilità viene dopo l'analisi preliminare (vedi punti elencati sopra) e aiuta a capire se i requisiti del cliente sono realizzabili ed entro quali tempi. Include l'analisi, la valutazione delle caratteristiche, dei costi e dei risultati attesi di un intervento. Uno studio di fattibilità valuta quindi il potenziale successo di un determinato progetto. L’obiettività percepita rappresenta un elemento importante nella credibilità del consulente di trading verso i potenziali investitori e stakeholder.

Un serio studio di fattibilità si conduce dunque mediante l'ausilio di diversi passaggi. 

• Dopo aver individuato il luogo, bisogna inquadrare il target effettivo a cui si rivolge l’immobile, tenendo in considerazione la vicinanza ai maggiori servizi utili: mezzi di trasporto ( es. metropolitana, treno, autobus ) centri commerciali, giardini pubblici, scuole, strutture sportive ecc
• Valutazione del valore degli immobili: occorre eseguire una comparazione con gli immobili in vendita presenti nella zona. Maggiori riferimenti saranno disponibili più accurata sarà l’indagine. Paragonando prezzo, metri quadri e tutti gli aspetti riguardanti il bene, si può capire se in una zona, una specifica tipologia di abitazione può mirare ad una particolare categoria di pubblico, rendendo di conseguenza attraente l'operazione.
• Predisposizione del progetto preliminare: con il supporto di uno specialista del settore (ingegnere, architetto o geometra) ci si procura una valida anteprima dell’immobile. Con tale pratica si riesce a stabilire il distributivo interno, rispetto al target di vendita.
• Creazione del database per la stima dei ricavi: comporre sull’immobile d'interesse e rispetto alla microzona di riferimento, una dettagliata tabella di valori che includa i costi al metro quadro e consenta così di generare un prezzo medio.
• Predisposizione del piano economico e del cronoprogramma del processo realizzativo. E’ il calcolo dei costi nel dettaglio, in base al progetto preliminare inserendo anche la voce “imprevisti”, nel quale si vaglieranno soluzioni alternative e utili a portare avanti il progetto con successo, nonostante i problemi. Si costruisce poi il cronoprogramma con le fasi, le date previste per l’esecuzione delle diverse azioni finalizzate alla buona riuscita dell’operazione e del cash plan. Lo studio esaminerà i costi economici relativi al progetto, incluse eventuali attrezzature o altre risorse, le ore di lavoro, i benefici proposti del progetto, i rischi finanziari associati ed il potenziale impatto economico in caso di fallimento dell'iniziativa, ivi compresa un'eventuale rivalutazione della proposta.
• Analisi documentale approfondita: si tratta del controllo della regolarità della documentazione inerente la provenienza dell’immobile (atto di compravendita, atto di successione, ecc.. ), verifica catastale, controllando anche la planimetria e visura, controllo della documentazione inerente la regolarità urbanistica (costruito con licenza, abusivo e sanato, quindi con la concessione in sanatoria, se sia costruito prima del 1967, presenza di ACE, APE, controllo eventuali vincoli e servitù, ecc..)

Si tenga presente che lo studio di fattibilità non dovrà solo contenere dettagli per proseguire operativamente il progetto, in una buona parte dei casi potrà anche essere sfruttato per l’analisi comparativa dell'iniziativa. Sarà in questa fase che si analizzerà ciò che è stato erogato rispetto a quanto proposto inizialmente nello studio di fattibilità. Minore sarà il divario e maggiore sarà la valutazione di professionalità di coloro che hanno redatto lo studio.

“Cash Flow”, “ROI” e “ROE” nel Trading Immobiliare

Realizzare investimenti vantaggiosi significherà quindi attenersi a specifiche regole di Marketing, perché come già scritto, prima di investire sarà obbligatorio ricorrere ad una efficiente analisi pratica, in tale studio si passerà al vaglio per la definizione del "Conto Economico" che presupponeil calcolo del Cash Flow, che sta ad indicare le variazioni in positivo e in negativo della liquidità per effetto della gestione, con riferimento a un determinato periodo di tempo: si tratta infatti della ricostruzione dei flussi monetari per valutare la solidità dell’azienda nell'ambito dell'eventuale acquisto

Il calcolo del ROE (Return On Equity), che ci dirà quanto rende il denaro investito (personale) in relazione all'utile netto, ossia l'utile generato dall'operazione dopo aver pagato eventuali interessi e Tasse

Il calcolo del ROI (Return On Investment), che ci spiegherà quanto rende Il denaro investito (personale e di terzi) in relazione all'utile lordo cioè l'equivalente del Reddito Operativo (EBIT) nel Bilancio. In sintesi l'utile prima del pagamento delle Tasse e di eventuali interessi.

Conclusioni

Come implicitamente sotteso nel corso della panoramica, per diventare un valido esperto di Trading Immobiliare oltre a disporre dei rudimenti basilari di Marketing, di Diritto reale Immobiliare e compravendita Immobiliare in ambito Giudiziario, sarà necessario avere il giusto mindset e seguire delle rigorose regole di condotta. E' tutt'altro che consigliabile scegliere un immobile in base ad una determinata impressione, bisogna valutare nello specifico quanto frutterà sul mercato. È importante essere supportati da specialisti del settore, o da gruppi di esperti in materia che siano in grado di consigliare.

In questo lavoro, la capacità organizzativa e la predisposizione al negoziato sono imprescindibili: poter carpire il giusto affare attraverso una gara al ribasso è questione di attitudine, una base di intuito ma soprattutto raziocinio. L’ideale è non lasciarsi mai anticipare, fare per primo un’offerta più bassa rispetto al valore effettivo dell’immobile, per poi salire al prezzo che si desiderava realmente raggiungere costituisce il migliore approccio di compravendita.

Una valida abitudine consiste nel cercare denaro altrui, interponendosi come intermediario finanziario, così da non compromettere il proprio patrimonio. Se non avete mai investito o non disponete di un budget sufficiente per l'investimento, la soluzione migliore è appoggiarsi ad altri investitori, sfruttando magari i concetti di "Crowdfunding Immobiliare" o "Deal Trader".